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今日点击广播评论一房多卖背后的管理缺失康

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来源: 作者: 2019-02-11 18:18:20

今日点击》广播评论:一房多卖背后的管理缺失

西部讯 (陕西广播电视台广播评论《今日点击》)关于房子的话题,我们经常遇见,但是,碰到像眉县这样的 一房两卖甚至三卖 的事情,还很少见。现在,随着相关法规的不断完善,房地产市场也在逐渐规范,可为什么还会出现这样的事情?

西北政法大学经济法学院副教授 西北政法大学经济法学院副教授 凤建军:在以前法律和互联技术还不太健全的情况下,这种一房多卖的情况是是经常出现的,但现在随着物权法、不动产登记条例等一系列法律法规的健全,包括技术层面的发展,眉县还会出现一房多卖,确实还是让人匪夷所思的。

李连源:从眉县住房保障中心工作人员的叙述中可以看出,这里面存在于开发商共同舞弊的问题,起因就是开发资金不足。

在这起事件中,目前涉及一房两卖的就有34套,其中一部分在眉县住房保障服务中心居然登记备案了两次。,买方时,登记备案的程序是什么?眉县怎么会出现一套房子登记备案两次这样的情况?

独立地产评论人 李连源:目前我国房地产登记实行一房一备案制度,即出现同一房屋备案时,必须先将之前备案注销方能再次备案,即具备正式备案的项目是无法一房二卖的。在甲方与乙方签订购房合同时,需要在上时时下载一个号码,这里面有三个唯一,房号唯一、合同号唯一、产权人唯一,理论上不会出现一套房子登记备案两次的情况。

现在电商对实体经济的冲击比较大,对于他(她)一定很渴望很渴望得到一些温暖一些温柔一些慰藉像眉县这样的三、四线城市来说,房地产对县域经济的拉动作用更大,因此有些地方政府就会为了发展经济大肆搞房地产开发,为了让地产商有足够的资金会对很多事情开一面,但是签制度从2005年之后越来越严格了,还会出现像眉县这种情况,确实让人难以置信。

节目中,眉县住建局局长介绍:刚开始,由于开发商方强缺少资金,找到眉县住房保障服务中心副主任林军玲,说他在几个人那里借贷了一些,这些人要求方强用房子做抵押,等以后房子卖了,再把借贷来的款还回去,把前面登记备案的一消除,这样,后面来备案的自然就合法了。原本一个私下的、秘密的操作,却因为开发商突然离世,问题被暴露了出来。接下来,听一听听众的观点。

听众 :我想问问,眉县住房保障服务中心的工作人员在这起事件中应该承担什么?对很多购房者来说,买房是一个家庭一辈子的大事。一两个工作人员的渎职,给三十多个家庭造成巨大的损失和伤害。我们强烈要求眉县纪委深入调查,查清楚这背后是不是有权钱交易。一定要给上当受骗的购房者一个交代,给大家一个交代!

凤老师,当地住建部门的工作人员违反了哪些法律、规定和工作程序?停职之后将会受到怎样的处罚?开发商在资金的筹措和运作上有没有不妥之处?

西北政法大学经济法学院副教授 凤建军:住建部门工作人员的行为违反了《城市房地产管理法》、《商品房预售管理办法》等法规,其中《城市房地产管理法》第七十条: 房地产管理部门、土地管理部门工作人员玩忽职守、滥用职权,构成犯罪的,依法追究刑事;不构成犯罪的,给予行政处分。房产管理部门、土地管理部门工作人员利用职务上的便利,索取他人财物,或者非法收受他人财物为他人谋利益,构成犯罪的,依照惩治贪污罪贿赂罪的补充规定追究刑事;不构成犯罪的,给予行政处分。 因此,要视情节承担行政或刑事。

开发商的资金运作属于商业行为,其能进行预售说明其满足: 商品房预售应当符合下列条件:(一)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;(二)持有建设工程规划许可证和施工许可证;(三)按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期。

但是,开发商不应该将设定有抵押登记的房屋再次进行出售,按照《担保法》的规定: 第四十九条抵押期间,抵押人转让已办理登记的抵押物的,应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况;抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的,

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转让行为无效。 《物权法》第一百九十一条: 抵押期间,抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的,应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有,不足部分由债务人清偿。抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产,但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。 因此,开放商在有些房屋已经办理了抵押登记的情况下,未经抵押权人同意,并且未如实告知买受人房屋存在抵押的事实,这都是违反法律规定的。

买房子,前期的手续都按照政策规定走完了,可房子却不是自己的,眉县这些消费者感到非常的郁闷。由于开发商这边突然出现的变故,借款方担心借出去的款项无法回笼,也不敢把到手的房子轻易放弃。那么,这房子到底是谁的?来听听众的看法:

听众:党纪国法在那儿,相关人该咋处理就咋处理。我主要关心的是,这一房两卖甚至三卖的,房子到底该归谁啊?

西北政法大学经济法学院副教授 凤建军:首先,涉案房屋已经进行了抵押登记,这是一种担保物权,而买受人购买该房屋,在未经所有权登记的情况下,实际上和开放商之间形成的是债权债务关系,并且依据担保法和物权法的规定,如果抵押人未经抵押权人同意,并且未如实告知抵押事实的存在而转让抵押物的话,这种物权意义上的转让行为是无效的。因此,买受人并未获得物权意义上的所有权,而只能依据合同,以开发商违约来主张债法(合同法)意义上的救济。

问题该如何解决?有位提出了他的想法:这事儿麻烦大了。说到底是开发商不诚信,你抵押出去的房子还敢忽悠大伙儿买。但是开发商一死,这烂摊子该谁来收拾?那些交了钱却住不进房的人,就算打官司也不知道该找谁打呀。这事儿还得政府出面妥善解决吧。

两位嘉宾,听众提到的政府出面解决是不是一个可行的方案?这件事给各方带来了怎样的警示和启发?全面规范房地产市场,还需要做哪些工作?

西北政法大学经济法学院副教授 凤建军:签订合同的是房地产公司而不是某个自然人,因此,购房者应当和房地产开发企业采取司法途径解决纠纷,主要是合同纠纷问题。如果企业不足以承担债务,则进入破产程序,债权人(购房者)可在该程序中尽可能的获得一定的经济救济。购买者在购买房子的时候还是应该擦亮眼睛,多问问多看看。

独立地产评论人 李连源:现在络越来越发达了,只要在上查一查,这套房子有没有卖掉,有没有备案,都是一目了然的,但是在县城里,可能有些人对这个络不是很重视,所以往往发现一房多卖的时候,首付已经交过了,所以我想还是要对这个络重视起来。(来源:西部-陕西乍贫难改旧家风)

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